Il decreto sviluppo da poco varato (DL n.70/2011 GU 13/5/2011 n.110) e in asse con il cosiddetto “semestre europeo”, tenta ancora una volta di superare gli ostacoli, soprattutto burocratici, nel campo dell’edilizia privata.
La materia è particolarmente complessa visto che intreccia normative nazionali, regionali con normative provinciali e comunali in una sorta di babele dove, molto spesso è difficile districarsi.

Partiamo con le novità in sintesi. Viene introdotto il silenzio assenso per il rilascio del permesso da costruire, ad eccezione dei casi in cui sussistano vincoli ambientali, paesaggistici e culturali, quindi se il Comune non risponde si procede ugualmente. Il decreto chiarisce che la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) si applica all’edilizia in sostituzione della precedente DIA (denuncia di inizio attività); la SCIA consente di iniziare subito i lavori, ferma restando la possibilità di effettuare controlli da parte del Comune entro 30 giorni e non più entro 60. Il Comune sarà obbligato a pubblicare, via internet, l’elenco dei documenti tecnici da allegare ad ogni pratica. Infine, per evitare inutili e dispendiose duplicazioni di adempimenti, per gli strumenti attuativi di piani urbanistici già sottoposti a VAS, non è prevista ulteriore valutazione ambientale strategica.

Scendiamo nel dettaglio. I termini del silenzio assenso hanno durata diversa: per i Comuni con meno di 100 mila abitanti valgono i consueti 90 giorni, se servono invece integrazioni si sale sino a 120, nei Comuni più grandi i termini sono di 150 giorni oppure di 210 se vengono richiesti ulteriori documenti. Insomma potrebbero servire 7 mesi che, se il comune chiede ulteriori elaborati progettuali, aumentano ulteriormente. La domanda per il rilascio del permesso da costruire deve essere presentata allo sportello unico e corredata di una dichiarazione asseverata del progettista abilitato che attesti la conformità agli strumenti urbanistici vigenti. Vengono fatte salve le norme regionali sulla “Superdia” che prevedono un’attesa di inizio lavori solo di 30 giorni, inoltre rimane ferma la possibilità da parte della pubblica amministrazione di annullare il permesso in autotutela.
60 sono i giorni concessi alle Regioni per emanare apposite leggi per interventi di riqualificazione di aree urbane degradate, tenuto conto anche della necessità di favorire lo sviluppo della efficienza energetica e delle fonti rinnovabili. Tali leggi devono favorire la razionalizzazione del patrimonio edilizio esistente anche attraverso interventi di demolizione e ricostruzione che prevedano il riconoscimento di una volumetria aggiuntiva nella stessa area oppure in aree diverse (volumetria che al momento viene riconosciuta sino ad un massimo del 20% dell’esistente se destinato ad uso residenziale o del 10% se destinato ad uso diverso) e l'ammissibilità delle modifiche di destinazione d’uso purché si tratti di destinazioni d'uso compatibili o complementari..
E’ inoltre prevista una minisanatoria delle violazioni delle prescrizioni del titolo abilitativo per altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano il 2% delle misure progettuali.
Il decreto cancella poi ogni dubbio in merito alla legittimità della cosiddetta “perequazione urbanistica”, prevedendo la possibilità di trascrivere nei registri immobiliari, dei contratti di trasferimento dei diritti edificatori.
Sempre con riferimento al piano casa, il 5 maggio scorso il CIPE ha sbloccato 740 milioni per il social housing, che a loro volta dovrebbero essere in grado di generare fondi privati per 2 miliardi complessivi, consentendo complessivamente la realizzazione di 15.200 alloggi sociali. Il Cipe ha confermato lo schema di accordo di programma tra il ministero delle infrastrutture e dei trasporti e alcune regioni tra le quali anche la Toscana.
140 milioni di euro sono stati stanziati invece, a favore del sistema dei fondi immobiliari per l’edilizia residenziale per le categorie sociali svantaggiate.
Da parte sua la Regione Toscana, già con legge 21 marzo 2011 n. 10, amplia la lista degli interventi non soggetti al rilascio di alcun titolo abilitativo e individua interventi la cui realizzazione è subordinata solo all’invio di una comunicazione al comune. E’ stato riscritto l’art. 80 della legge 1/2005 che conteneva una disciplina molto sintetica dell’attività edilizia libera, ora, con l'introduzione delle modifiche, l'articolo è stato decisamente arricchito di nuovi contenuti (manutenzione ordinaria, interventi volti a eliminare barriere architettoniche, opere temporanee per attività di ricerca sottosuolo, movimenti terra agricoli e installazione di serre stagionali sino alle opere di pavimentazione e finitura di spazi esterni o installazione di impianti per la produzione di energia che non necessitino di titolo edilizio come da legge 24/2/2005 n. 39).